Criterios Clave para Elegir el Consejo de Administración en Propiedad Horizontal (Colombia)

Elegir a los miembros del Consejo de Administración es una de las decisiones más críticas que toma la Asamblea General de Copropietarios. Una mala elección puede resultar en estancamiento de proyectos, problemas financieros o conflictos vecinales; mientras que una buena elección garantiza la valorización de la propiedad y una sana convivencia.

Si vives en un edificio o conjunto residencial regido por la Ley 675 de 2001, a continuación te explicamos cuáles son los criterios legales, prácticos y éticos para seleccionar un Consejo de Administración altamente efectivo.

1. Criterios Legales: Los requisitos obligatorios

Antes de evaluar las habilidades personales de un candidato, es fundamental verificar que cumpla con los requisitos mínimos establecidos por la ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH):

• Ser Propietario o Delegado Autorizado: La ley exige que los miembros del consejo sean dueños de los bienes privados (apartamentos, casas o locales). Un arrendatario solo puede postularse si cuenta con un poder escrito y explícito del propietario.
• Estar a Paz y Salvo: Aunque la Ley 675 no lo prohíbe de forma directa, la Corte Constitucional ha avalado que los Reglamentos de Propiedad Horizontal exijan estar al día con las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias para poder postularse.
• Conformar un Número Impar: Para evitar empates en la toma de decisiones, el consejo debe conformarse siempre por un número impar de miembros (generalmente 3, 5 o 7), según lo dicte el reglamento de la copropiedad.

2. El Perfil Ideal: Habilidades y competencias clave

Ser dueño de un inmueble no garantiza ser un buen consejero. La Asamblea debe buscar conformar un equipo multidisciplinario que aporte valor a la copropiedad. Los criterios prácticos a evaluar son:

• Disponibilidad de tiempo: El candidato debe contar con el tiempo necesario para asistir a las reuniones mensuales, leer informes de la administración y atender eventuales urgencias del conjunto.
• Conocimientos complementarios: Un consejo exitoso es aquel que mezcla diferentes áreas de experiencia:
  • Perfil Financiero/Contable: Para auditar presupuestos y revisar la ejecución de gastos.
  • Perfil Legal/Administrativo: Para la revisión de contratos de vigilancia, aseo y seguros.
  • Perfil Técnico/Operativo: (Ingenieros o arquitectos) para supervisar obras y mantenimientos.
• Inteligencia Emocional y Objetividad: Se requieren personas capaces de trabajar en equipo, separar temas personales de las decisiones administrativas y que no busquen el cargo para generar conflictos con la administración o los vecinos.

3. Inhabilidades: ¿A quién NO se debe elegir?

Para garantizar la transparencia y evitar conflictos de interés (donde el beneficio personal choca con el beneficio de la copropiedad), se debe evitar la elección de:

• Contratistas actuales del conjunto: Un propietario que preste servicios remunerados a la copropiedad (como el abogado del edificio o el contratista de mantenimiento) no debe estar en el consejo, ya que sería su propio supervisor.
• Familiares de la Administración o Revisoría Fiscal: Para asegurar una auditoría imparcial, los consejeros no deben tener parentesco cercano con el Administrador, el Contador o el Revisor Fiscal del conjunto.
• Propietarios con demandas vigentes: Quienes se encuentren en litigios legales contra la copropiedad carecen de la objetividad necesaria para tomar decisiones a favor de la persona jurídica.

Tabla Resumen de Criterios de Selección

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puede un deudor moroso pertenecer al Consejo de Administración? Depende exclusivamente de lo que dicte el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) de su conjunto. Si el RPH establece como requisito estar a paz y salvo, el deudor no podrá postularse.

¿Se le debe pagar un sueldo a los miembros del Consejo? No. Por naturaleza, el cargo de miembro del consejo de administración es ad honorem (no remunerado), a menos que el reglamento del edificio estipule explícitamente lo contrario y haya sido aprobado financieramente por la Asamblea.

¿Qué pasa si no hay suficientes candidatos para conformar el Consejo? Si el conjunto es de uso netamente residencial (donde el consejo es opcional), la copropiedad puede funcionar solo con el Administrador y la Asamblea. Si es comercial o mixto (donde es obligatorio), se debe concientizar a la comunidad para cumplir la ley, de lo contrario las decisiones administrativas quedarán paralizadas.

¿Cuánto tiempo dura el periodo de un miembro del Consejo de Administración? Por costumbre y normatividad, el periodo suele ser de un (1) año, iniciando desde su nombramiento en la Asamblea Ordinaria anual. Sin embargo, la Ley 675 de 2001 permite la reelección, por lo que un consejero puede ser elegido para periodos consecutivos, a menos que el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) del conjunto lo prohíba expresamente para fomentar la rotación.

¿Pueden dos personas dueñas de un mismo apartamento (ej. esposos) estar en el Consejo al mismo tiempo? Por regla general y buenas prácticas de gobierno corporativo, la representación en el Consejo se otorga por unidad privada (apartamento, casa o local). Permitir que dos copropietarios de un mismo inmueble ocupen dos puestos en el consejo concentra el poder y resta representación al resto de la comunidad. La mayoría de los RPH prohíben esta situación.

¿Qué pasa si un miembro del Consejo renuncia o vende su inmueble? Si un consejero renuncia, fallece o vende su propiedad (perdiendo automáticamente la calidad de propietario), su lugar debe ser ocupado por uno de los suplentes que la Asamblea eligió previamente. Si no existen suplentes y el consejo se queda sin el número mínimo legal para deliberar (quórum), se deberá convocar a una Asamblea Extraordinaria para elegir los reemplazos.

¿La Asamblea de Copropietarios puede destituir a un consejero antes de terminar su año? Sí. La Asamblea General es el máximo órgano rector de la propiedad horizontal. Así como tiene la facultad de nombrarlos, tiene total libertad para remover a uno, a varios o a todos los miembros del Consejo de Administración en cualquier momento, sin necesidad de justificar una justa causa, mediante votación en asamblea ordinaria o extraordinaria.

¿El Administrador puede elegir o vetar a los candidatos del Consejo? Absolutamente no. La elección del Consejo de Administración es una función exclusiva e indelegable de la Asamblea General de Copropietarios. El administrador no tiene voto, no puede vetar candidatos ni influir en la elección. De hecho, el orden jerárquico es inverso: es el Consejo quien evalúa, supervisa y puede remover al Administrador.

¿Si soy deudor moroso, puedo votar para elegir al Consejo de Administración? Sí. En Colombia, la Corte Constitucional ha aclarado que a los propietarios en mora no se les puede quitar el derecho al voto en las decisiones fundamentales de la Asamblea General (como la elección del consejo, aprobación del presupuesto o cambio de administrador). Lo que sí puede restringir el reglamento es que el deudor se postule como candidato, pero no su derecho a votar.